물권(物權)이란 물건에 대한 배타적 지배관계을 규율하는 법이다. 물권은 재산권의 일종으로서 대외적, 절대적 효력을 가지기 때문에 그 종류와 범위는 법에서 정한 바에 따라야지만 개인간의 재산관계는 물론 민법상 공시제도의 실효성을 지킬 수 있다.
대한민국 민법이 직접 정하고 있는 물권은 점유권, 소유권, 지상권, 전세권, 지역권, 질권, 저당권, 유치권으로 8가지다. 이는 다시 점유권과 본권(소유권, 지상권, 전세권, 지역권, 질권, 저당권, 유치권)으로 나눠지며. 본권은 다시 용익물권(지상권, 전세권, 지역권)과 제한물권(질권, 저당권, 유치권)으로 나눌 수 있다.
종류
점유권과 본권으로 나누고, 본권을 소유권과 제한물권으로 나누고, 제한물권을 (사)용(수)익물권과 담보(처분)물권으로 나누며, 용익물권에는 지상권·지역권·전세권, 담보물권에는 유치권·질권·저당권이 있다.
- 점유권민법 제192조~제210조
- 소유권민법 제211조~278조
- 지상권민법 제279조~290조
- 지역권민법 제291조~302조
- 전세권민법 제303조~319조
- 유치권민법 제320조~328조
- 질권민법 제329조~355조
- 저당권민법 제356~372조
점유권과 유치권은 물권변동에 등기를 요하지 않는다.
특징
- 법률에 물권의 종류가 지정되어 있으며, 임의로 물권을 창설할 수 없다.
- 물권의 득실변경(사고 팔고 상속하는 것 등)을 위해서는 반드시 물건을 등기해야 한다. 등기하지 않아도 사용하는 데는 지장이 없다.
- 배타성(독점성) : 어떤 물건에 대하여 물권을 가진 인간은 다른 인간의 간섭을 받지 않고 독점적으로 물건을 지배한다. 만일, 타인이 물권을 침해하면 권리를 행사해 물건을 다시 지배할 수 있다.
- 직접성 : 물권을 가진 자가 물건을 직접 지배한다.
채권과의 비교
- 하나의 물건에 양립할 수 없는 물권이 여럿 있을 수 없다.
반면에 채권은 채권자평등의 원칙의 지배를 받으므로 한 물건에 대해 동일한 내용의 채권이 여럿 있을 수 있다. - 물권은 계약당사자뿐만 아니라 모든 사람에게 대하여 주장할 수 있다.
반면에 채권은 계약의 상대방인 채무자에게만 주장할 수 있다. - 물권은 물권자가 일반적으로 처분·양도할 수 있다.
채권은 채권자가 임의료 양도할 수 없다. 당사자간의 신뢰에 근거하는 권리이기 때문이다. - 물권은 당사자가 임의로 내용을 정할 수 없는 강행규정으로 되어 있음이 원칙이다.
반면에 채권은 계약당사자가 자유로이 계약을 정할 수 있다.
물권의 객체
물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다는 민법상의 원칙이다.민법 제185조 관습법에 의해 인정되는 물권은 관습법상 법정지상권이나 분묘기지권 등이 있다.
물권의 객체는 원칙적으로 특정의 물건인데, 지상권 또는 전세권 등 권리를 목적으로 하는 경우도 있다. 물건은 특정되고 현존해야 한다.
부동산
부동산이란 토지와 토지의 정착물을 말한다. 부동산 이외의 물건은 동산이다.민법 제99조
토지의 정착물이며 구성부분인 경우
- 토지 위에 권원 없이 심은 수목은 토지의 구성부분이다. 거기에 열린 열매도 그와 같다.
- 다만 그 열매에 명인방법을 갖추면 독립한 물건이 된다.
- 지하수는 토지의 구성부분이다.
토지의 정착물인데 토지와 별개의 물건인 경우
특별법상 인정되는 물권
광업권, 어업권, 가등기담보권, 선박저당권, 공장저당권, 입목저당권 등.
관습법상 인정되는 물권
판례가 인정하는 관습법상 물권에는 분묘기지권, 법정지상권 등이 있다.
관습법상 부정되는 물권
- 온천권
- 온천수는 지하수의 일종이다.[3]
- 근린공원이용권
- 인근 주민들이 누구에게나 주장할 수 있는 배타적인 권리를 취득하였다고 할 수 없다.[4]
- 사도(私道)통행권
- 사유지의 도로에 대한 통행권은 성문법과 관습법 어디에도 근거가 없다.[5]
- 미등기 무허가건물의 양수인
- 미등기 무허가건물을 사들였더라도 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없다.[6]
물권의 변동
물권의 권리변동은 당사자 간의 합의를 갖추어야 하고, 그 물권의 존재와 변동을 외부에 알려야 한다. 이를 공시(公示)라 한다. 현행 민법은 당사자들이 합의했어도 공시되지 않으면 물권의 변동은 발생하지 않는다는 형식주의를 취하고 있다.[주 1]
- 부동산의 공시방법은 '등기(登記)'이다.제186조
- 동산의 공시방법은 '인도(引渡)'이다.제188조
- 자동차·선박의 공시방법은 '등록(登錄)'이다.
- 수목·농작물의 집단의 공시방법은 '명인방법(明認方法)'이다.[주 2]
공신(公信)의 원칙
권리관계를 추측할 수 있는 외형적 요건(등기, 점유 등)이 있는 경우, 그 공시가 진정한 권리관계가 아니어서 점유자가 무권리자라 할지라도 이를 소유자로 믿고 거래한 선의의 제3자가 소유권을 즉시 취득하게 되는 원칙이다. 대한민국 민법에서는 동산에만 인정제249조하고, 부동산 등기의 공신력은 부정한다.[주 3] 따라서 대한민국에서 부동산등기부는 소유자를 소유자로 간주하는 것이 아니라 추정하는 문서이다. 추정은 깰 수 있는 것이고 간주는 깰 수 없는 것이다.[주 4] 등기가 추정적 효력만을 갖는 이유는 등기의 위/변조사건이 발생할 경우 진정명의회복을 가능케 하여 실소유자를 보호하기 위함이다. 이에 따르면 무권리자에게서 매수한 선의의 제3자는 보호받지 못하게 되므로, 이를 보호하는 특별규정이 존재한다.
- 허의표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.제108조 제2항
- 계약의 해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다.제548조단서
- 양도담보권자로부터 부동산을 선의로 매수한 제3자는 보호받는다.가등기담보 등에 관한 법률 제11조
- 명의신탁약정의 무효는 선의, 악의 불문하고 제3자에게 대항하지 못한다.부동산실명법 제4조