주택임대차보호법은 민법의 특별법으로서 1981년 제정된 법률이다.
이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. (주택임대차보호법 제1조)
우리가 흔히 월세 또는 전세라고 부르는 계약은 기본적으로 민법상 전형계약의 일종인 '임대차'계약이다. 이 임대차는 민법상 채권으로서 채권법의 적용을 받을 뿐 물권으로서 인정되지 않기 때문에, 인간 삶에 있어서 필수적인 주거용 건물에 대한 권리가 대단히 불안한 위치에 놓이게 된다. 따라서 주택임대차보호법은 민법상 임대차계약 중 주거용 건물의 임대차에 관하여 물권과 비슷한 효력을 부여함으로써 주거공간을 비교적 안정적으로 보장하기 위해 제정되었다.
내용
주택임대차보호법의 주요 내용은 임차인을 보호하기 위한 규정으로 이뤄져 있다.
주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물의 임차인은 일정한 요건을 갖추면 우선변제권과 대항력을 갖출 수 있다. 이는 물권의 효력과 유사한 것인데, 그렇다고 해서 이 임차권이 채권이 아니라는 것은 아니다.
우선변제권은 임차 대상 목적물(건물)이 채무의 변제 등을 위해 매각되었을 때 그 매각대금에서 자신의 채권을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 우선변제권이 있는 물권은 전세권, 저당권 등인데, 채권은 우선변제권이 없지만 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차권은 우선변제권이 있으므로 이들과 동등한 지위에서 선시주의에 따르게 된다.
대항력이란 자신의 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 권리다. 채권인 임차권은 기본적으로 채무자인 임대인에 대해서만 해당 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는데, 이 말은 임차 목적물의 소유권자(또는 전세권자 등)이 바뀌게 되면 새 소유자에게는 임대차계약을 한 사실이 없으므로 해당 건물에 대한 채권을 주장할 수 없게 되어 인도청구(퇴거)에 대항할 수 없게 된다. 이 때 주택임대차보호법은 주민등록을 마치고 실제 거주하고 있는 임차인에 대해서 대항력을 부여함으로써 새로운 소유자의 인도청구에 대항할 수 있도록 하고 있다.
오해
법으로 정해진 주택임대차계약서 양식은 없다.